Série d’Exercices Corrigés en Gestion de Patrimoine
Ces exercices couvrent divers aspects de la gestion de patrimoine, notamment la fiscalité, les produits d’investissement, la transmission de patrimoine et l’optimisation des revenus. Chaque exercice est accompagné de sa solution.
Exercice 1 : Choix d’un produit de placement pour un investisseur prudent
Énoncé :
M. Dupont, âgé de 60 ans, souhaite investir 100 000 € pour préparer sa retraite. Il est un investisseur prudent, cherche un placement sécurisé et ne souhaite pas prendre de risques importants. Parmi les choix suivants, quel produit lui recommanderiez-vous ?
- a) Actions cotées en bourse
- b) Assurance-vie avec des fonds en euros
- c) Livret A
- d) SCPI (Société Civile de Placement Immobilier)
Réponse :
b) Assurance-vie avec des fonds en euros
Explication :
Les fonds en euros dans une assurance-vie sont garantis en capital, ce qui convient parfaitement à un investisseur prudent. Ils offrent des rendements modestes, mais sécurisés. Le livret A est aussi sécurisé mais présente un taux d’intérêt beaucoup plus bas. Les actions et les SCPI sont plus volatiles et donc moins adaptées à un investisseur prudent.
Exercice 2 : Fiscalité des plus-values immobilières
Énoncé :
Mme Lebrun vend un appartement qu’elle possède depuis 12 ans. La plus-value réalisée est de 50 000 €. Quelle sera l’imposition sur cette plus-value sachant que la résidence n’est pas sa résidence principale ?
- a) La plus-value sera imposée à 30 %
- b) Exonération totale après 12 ans de détention
- c) Application d’un abattement progressif pour durée de détention
- d) Exonération partielle sous conditions de ressources
Réponse :
c) Application d’un abattement progressif pour durée de détention
Explication :
Les plus-values immobilières bénéficient d’un abattement pour durée de détention à partir de la 6e année. L’exonération totale s’applique après 22 ans pour l’impôt sur le revenu et après 30 ans pour les prélèvements sociaux. En attendant, un abattement progressif est appliqué en fonction du nombre d’années de détention.
Exercice 3 : Transmission de patrimoine
Énoncé :
M. et Mme Durand souhaitent transmettre un appartement d’une valeur de 500 000 € à leur fils, mais souhaitent continuer à percevoir les loyers de ce bien jusqu’à leur décès. Quelle stratégie de transmission patrimoniale leur recommandez-vous pour optimiser la fiscalité ?
- a) Donation simple de la pleine propriété
- b) Démembrement de propriété avec réserve d’usufruit
- c) Vente de l’appartement et donation du produit de la vente
- d) Souscription d’une assurance-vie
Réponse :
b) Démembrement de propriété avec réserve d’usufruit
Explication :
Le démembrement de propriété permet de transmettre la nue-propriété à leur fils tout en conservant l’usufruit, ce qui leur permet de continuer à percevoir les revenus locatifs. La transmission sera ainsi optimisée sur le plan fiscal, car seuls les droits sur la nue-propriété seront imposables, et non la pleine propriété.
Exercice 4 : Régime fiscal en LMNP
Énoncé :
Mme Martin est propriétaire d’un appartement qu’elle loue en meublé sous le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel). Elle perçoit 12 000 € de revenus locatifs annuels et souhaite savoir quel régime fiscal choisir pour optimiser sa fiscalité. Elle a contracté un prêt pour l’acquisition de cet appartement. Quel régime lui conseillez-vous ?
- a) Régime Micro-BIC avec un abattement forfaitaire
- b) Régime réel avec déduction des charges et amortissements
- c) Régime foncier classique
- d) Exonération fiscale
Réponse :
b) Régime réel avec déduction des charges et amortissements
Explication :
Le régime réel est souvent plus avantageux dans le cadre du LMNP lorsque les charges (intérêts d’emprunt, frais de gestion, travaux, etc.) sont élevées, car il permet de les déduire des revenus locatifs imposables. L’amortissement du bien et des meubles peut également réduire significativement l’imposition, voire l’annuler.
Exercice 5 : Optimisation fiscale avec l’assurance-vie
Énoncé :
M. Bernard a ouvert une assurance-vie il y a 5 ans avec un capital de 50 000 €. Il souhaite effectuer un retrait de 10 000 €, mais se demande quelles seront les conséquences fiscales. Que lui répondez-vous ?
- a) Le retrait est exonéré d’impôt si le contrat a plus de 8 ans
- b) Le retrait sera taxé à la flat tax de 30 %
- c) Le retrait sera exonéré d’impôt sur le revenu mais soumis aux prélèvements sociaux
- d) Le retrait sera partiellement imposé sur les plus-values réalisées
Réponse :
d) Le retrait sera partiellement imposé sur les plus-values réalisées
Explication :
Lors d’un retrait partiel (rachat), la fiscalité s’applique uniquement sur la part de plus-value incluse dans le montant retiré. Dans ce cas, comme le contrat a moins de 8 ans, M. Bernard devra s’acquitter de la flat tax (12,8 % d’impôt + 17,2 % de prélèvements sociaux) sur la plus-value incluse dans les 10 000 € retirés. Après 8 ans, il bénéficierait d’un abattement fiscal annuel.
Exercice 6 : Stratégie d’investissement à long terme
Énoncé :
Un investisseur de 35 ans souhaite se constituer un capital sur une période de 25 ans. Il a un profil équilibré, accepte de prendre des risques modérés et souhaite diversifier son portefeuille. Quelle allocation d’actifs lui recommandez-vous ?
- a) 100 % en fonds euros
- b) 70 % en actions et 30 % en obligations
- c) 50 % en immobilier et 50 % en liquidités
- d) 40 % en actions, 30 % en obligations, 30 % en SCPI
Réponse :
d) 40 % en actions, 30 % en obligations, 30 % en SCPI
Explication :
Pour un investisseur à long terme avec un profil équilibré, une diversification est clé. La répartition proposée (actions, obligations et SCPI) offre un bon compromis entre rendement et risque. Les SCPI apportent une exposition à l’immobilier, tandis que les obligations stabilisent le portefeuille et les actions offrent un potentiel de croissance à long terme.
Exercice 7 : Impact des prélèvements sociaux
Énoncé :
M. Moreau a perçu 5 000 € de revenus locatifs nets imposables grâce à un appartement en location meublée sous le régime LMNP. À quel taux les prélèvements sociaux seront-ils appliqués sur ses revenus en 2024 ?
- a) 12,8 %
- b) 15,5 %
- c) 17,2 %
- d) 19 %
Réponse :
c) 17,2 %
Explication :
En 2024, les prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine, y compris les revenus locatifs, s’élèvent à 17,2 %. Ces prélèvements incluent la CSG, la CRDS et d’autres contributions sociales.
Exercice 8 : Plan d’Épargne Retraite (PER)
Énoncé :
Mme Lefèvre souhaite préparer sa retraite en souscrivant un Plan d’Épargne Retraite (PER). Elle envisage de verser 10 000 € par an pendant 15 ans. Quels sont les avantages fiscaux liés au PER ?
- a) Déduction des versements du revenu imposable dans la limite des plafonds légaux
- b) Exonération totale des plus-values lors de la sortie
- c) Imposition au taux réduit de 10 % à la sortie
- d) Exonération des prélèvements sociaux
Réponse :
a) Déduction des versements du revenu imposable dans la limite des plafonds légaux
Explication :
Le PER permet de déduire les versements effectués du revenu imposable, dans certaines limites fixées par la loi. Ce dispositif est particulièrement avantageux pour les personnes ayant une imposition élevée. À la retraite, la sortie peut se faire sous forme de rente ou de capital, mais elle sera fiscalisée selon les règles en vigueur.
Ces exercices corrigés couvrent un large éventail de thématiques en gestion de patrimoine, offrant des situations pratiques pour mieux comprendre la fiscalité, les stratégies d’investissement et les outils de transmission. Ils sont conçus pour être utiles tant aux étudiants qu’aux professionnels cherchant à réviser ou approfondir leurs connaissances dans ce domaine.
Voici une nouvelle série d’exercices en gestion de patrimoine, avec des tableaux pour mieux structurer les informations et faciliter la résolution des problèmes.
Exercice 1 : Comparaison des produits d’investissement
Énoncé :
Un investisseur dispose de 50 000 € à investir et hésite entre plusieurs produits. Voici un tableau récapitulatif des caractéristiques des investissements disponibles. Quel produit d’investissement recommanderiez-vous à cet investisseur sachant qu’il cherche un compromis entre rendement et sécurité, et qu’il est prêt à immobiliser son argent pendant au moins 5 ans ?
| Produit | Rendement annuel moyen | Risque | Durée minimale conseillée | Fiscalité après 5 ans |
|---|---|---|---|---|
| Actions cotées en bourse | 6 % | Élevé | 5 ans | Flat tax (30 %) |
| Assurance-vie (fonds €) | 1,5 % | Faible | 8 ans | Abattement fiscal de 4 600 € |
| SCPI | 4 % | Modéré | 8 ans | Prélèvements sociaux (17,2%) |
| Livret A | 3 % | Très faible | Aucune | Exonéré d’impôt |
Réponse :
Le meilleur compromis pour cet investisseur est l’assurance-vie en fonds euros. Avec un rendement de 1,5 %, elle présente un risque faible, une fiscalité avantageuse après 8 ans et une stabilité. Les SCPI pourraient également être une option intéressante, mais elles sont légèrement plus risquées.
Exercice 2 : Calcul de la plus-value immobilière
Énoncé :
M. Martin vend un appartement qu’il a acheté en 2009 pour 300 000 €. En 2024, il le revend pour 450 000 €. Il a réalisé des travaux pour 20 000 € et payé des frais d’acquisition de 15 000 €. Calculez la plus-value nette imposable après abattement en tenant compte des abattements fiscaux applicables pour une durée de détention de 15 ans.
| Données | Valeur (€) |
|---|---|
| Prix d’achat | 300 000 |
| Prix de vente | 450 000 |
| Travaux | 20 000 |
| Frais d’acquisition | 15 000 |
| Abattement pour durée de détention (15 ans) | 60 % |
Réponse :
- Calcul de la plus-value brute :
Prix de vente – (Prix d’achat + Travaux + Frais d’acquisition)
450 000 – (300 000 + 20 000 + 15 000) = 450 000 – 335 000 = 115 000 € - Abattement pour durée de détention (60 % après 15 ans) :
115 000 € * 60 % = 69 000 € - Plus-value nette imposable :
115 000 € – 69 000 € = 46 000 €
M. Martin sera donc imposé sur une plus-value nette de 46 000 €.
Exercice 3 : Comparaison entre Micro-BIC et Régime Réel en LMNP
Énoncé :
Mme Dupuis possède un appartement qu’elle loue meublé sous le statut LMNP. Elle perçoit 20 000 € de revenus locatifs annuels et a 8 000 € de charges déductibles. Comparez les deux régimes fiscaux (Micro-BIC et Réel) pour savoir lequel est le plus avantageux.
| Régime | Revenus locatifs bruts (€) | Abattement (%) | Charges déductibles (€) | Revenus imposables (€) |
|---|---|---|---|---|
| Micro-BIC | 20 000 | 50 % | Non applicable | |
| Régime Réel | 20 000 | N/A | 8 000 |
Réponse :
- Micro-BIC :
Abattement de 50 % sur les revenus locatifs :
Revenus imposables = 20 000 € * 50 % = 10 000 € - Régime Réel :
Revenus imposables = Revenus locatifs – Charges déductibles
Revenus imposables = 20 000 € – 8 000 € = 12 000 €
Conclusion :
Le régime Micro-BIC est plus avantageux dans ce cas, car il aboutit à un revenu imposable de 10 000 € contre 12 000 € pour le régime réel.
Exercice 4 : Stratégie de transmission patrimoniale
Énoncé :
M. et Mme Lefèvre souhaitent transmettre un appartement d’une valeur de 800 000 € à leurs deux enfants tout en continuant à percevoir les revenus locatifs. Voici deux stratégies possibles. Calculez les droits de donation dans chaque cas et déterminez la meilleure option.
| Stratégie | Valeur Transmise (€) | Abattement Parents-enfants (€) | Base Taxable (€) |
|---|---|---|---|
| Donation avec pleine propriété | 800 000 | 200 000 (100 000 * 2) | |
| Démembrement avec nue-propriété | 400 000 (nue-propriété) | 200 000 (100 000 * 2) |
Réponse :
- Donation avec pleine propriété :
Base taxable = Valeur transmise – Abattement
Base taxable = 800 000 – 200 000 = 600 000 € - Démembrement de propriété (nue-propriété) :
La nue-propriété est évaluée à 50 % de la valeur de la pleine propriété :
Base taxable = 400 000 – 200 000 = 200 000 €
Conclusion :
La stratégie de démembrement de propriété est plus avantageuse car elle réduit la base taxable à 200 000 €, contre 600 000 € pour la donation en pleine propriété. De plus, M. et Mme Lefèvre conservent l’usufruit, leur permettant de continuer à percevoir les loyers.
Exercice 5 : Allocation d’actifs pour un investisseur dynamique
Énoncé :
Un investisseur dynamique dispose de 200 000 € à investir. Il est prêt à prendre des risques et souhaite optimiser le rendement de son portefeuille. Vous devez lui proposer une allocation d’actifs en fonction des produits suivants :
| Classe d’actifs | Rendement annuel moyen | Risque | Allocation conseillée (%) |
|---|---|---|---|
| Actions | 7 % | Élevé | |
| Obligations | 2 % | Faible | |
| SCPI | 4 % | Modéré | |
| Cryptomonnaies | 10 % | Très élevé |
Proposez une allocation d’actifs adaptée.
Réponse :
| Classe d’actifs | Allocation conseillée (%) | Montant alloué (€) |
|---|---|---|
| Actions | 50 % | 100 000 |
| Obligations | 20 % | 40 000 |
| SCPI | 20 % | 40 000 |
| Cryptomonnaies | 10 % | 20 000 |
Conclusion :
Une allocation équilibrée pour un investisseur dynamique pourrait être : 50 % en actions pour maximiser le rendement à long terme, 20 % en obligations pour apporter une stabilité, 20 % en SCPI pour diversifier dans l’immobilier, et 10 % en cryptomonnaies pour chercher un rendement élevé mais avec une petite partie du capital en raison du risque important.
Exercice 6 : Comparaison des revenus locatifs sous différents régimes fiscaux
Énoncé :
M. Garnier loue un appartement en meublé sous le régime LMNP. Voici les détails de ses revenus locatifs et charges pour l’année. Calculez son revenu imposable sous les régimes Micro-BIC et réel.
| Revenus locatifs bruts (€) | Charges (€) | Abattement Micro-BIC (%) | Régime Réel – Déduction des charges (€) |
|---|---|---|---|
| 18 000 | 7 000 | 50 % | 7 000 |
Réponse :
- Régime Micro-BIC :
Abattement = 18 000 € * 50 % = 9 000 €
Revenu imposable = 18 000 € – 9 000 € = 9 000 € - Régime Réel :
Revenu imposable
Conclusion :
Le régime Micro-BIC est plus avantageux dans ce cas, car il aboutit à un revenu imposable de 9 000 €, contre 11 000 € sous le régime réel.
Ces exercices offrent une approche complète pour évaluer différents aspects de la gestion de patrimoine, en particulier à travers des scénarios pratiques et des tableaux pour faciliter les calculs et les comparaisons.
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