Loyer au prorata temporis : comment fixer un montant juste pour un mois incomplet

Un locataire arrive le 12, un autre rend les clés le 23, un bail est révisé en plein milieu de mois… Dans la vie d’un bailleur ou d’un locataire, ces situations sont très fréquentes. La question qui revient alors, presque automatiquement, est toujours la même :

Combien faut-il payer pour ce mois “pas tout à fait complet” ?

C’est là qu’intervient le loyer au prorata temporis : une façon de calculer le loyer en fonction du nombre réel de jours d’occupation du logement, afin que chacun paie une somme proportionnelle à la période passée dans les lieux.

1. Loyer au prorata temporis : de quoi parle-t-on exactement ?

Le loyer au prorata temporis consiste à ajuster le montant du loyer mensuel en fonction de la durée réelle d’occupation d’un logement sur une période donnée (la plupart du temps, un mois civil).

Concrètement, il s’applique notamment lorsque :

le locataire entre dans le logement après le premier jour du mois ;
le locataire quitte le logement avant la fin du mois ;
le loyer évolue en cours de mois (révision, augmentation) ;
plusieurs personnes se succèdent sur le même logement (colocation, bail temporaire, saisonnier prolongé…).

L’idée est simple :

Loyer proratisé = loyer de base × fraction du temps d’occupation.

Dans la suite, cette “fraction du temps” varie selon la méthode retenue : sur 365 jours, sur le nombre réel de jours du mois ou sur un “mois bancaire” de 30 jours.

2. Ce que la loi encadre… et ce qu’elle laisse à l’appréciation des parties

Il n’existe pas, à ce jour, d’article de loi qui impose noir sur blanc l’application du prorata temporis pour un mois commencé. Pour autant, le calcul au prorata s’inscrit dans la logique des textes qui régissent le bail d’habitation.

Les principaux repères juridiques :

Article 1103 du Code civil (ancien 1134) : le contrat a force obligatoire ; bailleur et locataire sont liés par les clauses qu’ils ont signées.
Article 1728 du Code civil : le locataire doit payer le loyer convenu, conformément aux modalités du bail.
Article 7 de la loi du 6 juillet 1989 : il rappelle l’obligation pour le locataire de régler le loyer et les charges dans les conditions prévues au contrat.

En filigrane, ces textes posent un principe : le loyer doit correspondre à ce qui est prévu au contrat, et donc, sauf clause particulière, à la période effectivement occupée.

Le cas du “mois entamé = mois dû”

Certains bailleurs demandent un mois complet pour un mois entamé, même si le locataire n’a pas occupé le logement dès le premier jour. Cette pratique n’est pas forcément illégale si le bail l’annonce clairement, mais elle peut être contestée en l’absence de clause précise.

Pour sécuriser la relation et éviter les malentendus :

le bailleur a intérêt à inscrire la méthode de calcul du loyer en cas d’entrée ou de sortie en cours de mois ;
le locataire a intérêt à vérifier cette mention avant de signer et à demander un éclaircissement si ce point reste flou.

3. Quand applique-t-on le prorata du loyer ?

Le prorata temporis ne concerne pas seulement le premier et le dernier mois de location. Il intervient dans de nombreux cas de figure.

3.1. Entrée ou départ en cours de mois

C’est la situation la plus fréquente : le locataire ne vit pas dans le logement pendant tout le mois, mais seulement une partie.

En cas d’entrée en cours de mois, il paie le loyer uniquement à partir de la date d’arrivée.
En cas de départ en cours de mois, il paie jusqu’au dernier jour de présence (ou jusqu’à la fin de son préavis si le logement n’est pas reloué entre-temps).

📝 Exemple
Un locataire emménage le 15 mars dans un logement dont le loyer mensuel est de 800 € charges comprises. Le montant dû pour mars sera calculé uniquement sur la période du 15 au 31 mars, selon la méthode de prorata retenue.

3.2. Résiliation de bail et préavis réduit

Dans certains cas (zone tendue, mutation professionnelle, perte d’emploi, raisons de santé…), le locataire peut bénéficier d’un préavis réduit à un mois. La fin du bail ne coïncide alors pas forcément avec la fin du mois civil.

Le prorata est utilisé pour :

calculer le montant du dernier mois, parfois très fractionné ;
ajuster le loyer si le logement est reprise par un nouveau locataire avant la fin du préavis.

📝 Focus
Lorsque le logement est reloué avant la fin du préavis, le locataire sortant ne reste redevable du loyer que jusqu’au jour précédant l’entrée du nouveau locataire. À partir de la date d’entrée du nouvel occupant, c’est ce dernier qui prend le relai.

3.3. Bail court, location meublée ou séjour temporaire

Dans un bail meublé de courte durée, une location étudiante sur quelques mois ou une location saisonnière prolongée, il est courant de raisonner en jours d’occupation plutôt qu’en mois complets.

📝 Exemple
Un locataire occupe un studio du 10 juin au 25 août. Le loyer global sera calculé en fonction du nombre exact de jours de présence sur la période, selon la méthode prévue au contrat (jours réels du mois, base annuelle, etc.).

3.4. Révision ou augmentation du loyer en milieu de mois

Lorsque le loyer est réévalué à la date anniversaire du bail et que cette date tombe en cours de mois, il est logique de distinguer deux périodes :

avant la date de révision : ancien montant du loyer ;
à partir de la date de révision : nouveau montant.

📝 Exemple
Le loyer passe de 780 € à 800 € le 15 septembre. Le locataire paiera :

du 1ᵉʳ au 14 septembre : une fraction de 780 € ;
du 15 au 30 septembre : une fraction de 800 €.

3.5. Colocation : arrivée ou départ d’un colocataire

En colocation, les équilibres peuvent bouger lorsque l’un des colocataires arrive ou quitte le logement en cours de mois.

Selon ce que prévoit le bail :

les colocataires peuvent se partager le loyer à parts égales ;
ou répartir le montant en fonction des surfaces, des chambres ou d’un autre critère convenu.

📝 Exemple
Un colocataire quitte l’appartement le 20 avril. Sa part de loyer individuel est de 400 €. Son loyer pour le mois sera calculé au prorata des 20 jours de présence, tandis que son remplaçant paiera sa propre part à partir du 21 avril.

4. Les méthodes de calcul du prorata de loyer

En pratique, trois méthodes sont utilisées. Elles aboutissent à des montants proches, mais pas strictement identiques. L’essentiel est d’en choisir une, de l’annoncer clairement et de l’appliquer systématiquement.

Méthode n°1 : calcul sur la base de 365 jours

Cette approche raisonne à l’échelle de l’année : le loyer mensuel est la fraction d’un loyer annuel, lui-même réparti sur 365 jours.

Calculer le loyer annuel : Loyer annuel = loyer mensuel × 12
Identifier le nombre de jours réellement occupés.
Appliquer la formule : Loyer proratisé = (jours d’occupation / 365) × loyer annuel

🧮 Exemple – entrée le 10 juillet

Loyer mensuel : 800 €
Loyer annuel : 800 × 12 = 9 600 €
Jours d’occupation : 21 jours
Loyer proratisé ≈ (21 / 365) × 9 600 = 552 € (approx.)

🧮 Exemple – départ le 10 juillet

Jours d’occupation : 10 jours
Loyer proratisé ≈ (10 / 365) × 9 600 = 263 € (approx.)

Cette méthode convient bien aux baux longue durée et aux gestions qui raisonnent surtout en loyer annuel.

Méthode n°2 : calcul sur le nombre exact de jours du mois

Ici, on tient compte du nombre réel de jours du mois (28, 29, 30 ou 31). C’est la méthode la plus intuitive pour la plupart des locataires et des bailleurs.

Compter les jours d’occupation sur le mois concerné.
Diviser par le nombre total de jours du mois.
Multiplier par le loyer mensuel.

Loyer proratisé = (jours d’occupation / jours du mois) × loyer mensuel

🧮 Exemple – entrée le 10 juillet

Loyer mensuel : 800 €
Juillet = 31 jours
Jours d’occupation : 21
Loyer proratisé ≈ (21 / 31) × 800 = 541 € (approx.)

🧮 Exemple – départ le 10 juillet

Jours d’occupation : 10
Loyer proratisé ≈ (10 / 31) × 800 = 258 € (approx.)

Cette méthode est généralement considérée comme la plus équitable, car elle suit exactement le calendrier.

Méthode n°3 : le “mois bancaire” de 30 jours

Dernière option : considérer que chaque mois compte 30 jours. Cette simplification facilite les calculs, mais elle s’éloigne un peu de la réalité des mois de 28, 29 ou 31 jours.

Loyer proratisé = (jours d’occupation / 30) × loyer mensuel

🧮 Exemple – entrée le 10 juillet

Jours d’occupation : 21
Loyer proratisé ≈ (21 / 30) × 800 = 560 € (approx.)

🧮 Exemple – départ le 10 juillet

Jours d’occupation : 10
Loyer proratisé ≈ (10 / 30) × 800 = 266 € (approx.)

Cette méthode reste utilisée dans quelques outils de gestion ou contrats “standardisés”, mais elle est moins courante que le calcul sur jours réels.

5. Quelle méthode privilégier ?

Les différences entre les trois méthodes se jouent à quelques euros près. Ce qui compte vraiment, c’est la cohérence et la transparence :

pour un bail de longue durée (3 ans, résidence principale), certains bailleurs choisissent la base 365 jours, mais beaucoup optent désormais pour les jours exacts du mois ;
pour une location courte ou étudiante, le calcul sur jours réels du mois est souvent le plus clair ;
le mois bancaire de 30 jours reste une solution de simplification, mais il est moins adapté quand on souhaite coller au plus près à la réalité du calendrier.

Les bonnes pratiques à retenir

Inscrire la méthode dans le bail
Par exemple : « En cas d’entrée ou de sortie en cours de mois, le loyer sera calculé au prorata temporis sur la base du nombre exact de jours du mois. »
Détailler le calcul au locataire
Un tableau qui indique : loyer mensuel, nombre de jours d’occupation, fraction appliquée et montant final. C’est simple et cela évite les incompréhensions.
Utiliser toujours la même méthode
Ne pas changer d’un mois à l’autre ou d’un locataire à l’autre sans raison objective : la constance renforce la confiance et la crédibilité.
Conserver des traces écrites
E-mails, annexes au bail, quittances détaillées… tout ce qui montre comment le montant a été calculé sera utile en cas de contestation.

Calculateur du loyer au prorata en VEFA : méthode, simulateurs et cas particuliers