Exemple de comptabilité LMNP : écritures, résultat fiscal et exercices corrigés

Cet article présente un exemple complet (régime réel), volontairement simple, qui montre quoi enregistrer, comment calculer le résultat, et où l’amortissement intervient.

Scénario (année N)

Loyers encaissés : 1 000 € / mois → 12 000 €
Charges refacturées au locataire : 600 €
Charges payées par le bailleur :
- Intérêts d’emprunt : 2 400 €
- Assurance PNO : 120 €
- Taxe foncière : 800 €
- Charges de copropriété (nettes bailleur) : 900 €
- Frais de gestion : 600 €
- Petites réparations : 500 €
- Honoraires comptables : 400 €

1) Résultat avant amortissements
Recettes = 12 000 + 600 = 12 600
Charges (hors amortissements) = 2 400 + 120 + 800 + 900 + 600 + 500 + 400 = 5 720
➡️ Résultat avant amortissements = 12 600 − 5 720 = 6 880 €

2) Amortissements (exemple)

Immeuble (hors terrain) : 120 000 € sur 30 ans → 4 000 €/an
Mobilier : 6 000 € sur 7 ans → 857 €/an
➡️ Total amortissements = 4 857 €/an

En LMNP, l’amortissement se déduit dans la limite du résultat lié à la location (il ne sert pas à “fabriquer” un déficit) : principe posé par l’article 39 C du CGI, avec report des amortissements non déduits sur les exercices suivants.

Ici, 4 857 € ≤ 6 880 €, donc on peut déduire la totalité.

3) Résultat fiscal LMNP (année N)
Résultat fiscal = 6 880 − 4 857 = 2 023 €

1) Comprendre le cadre LMNP (micro-BIC vs réel)

Micro-BIC : simple, forfaitaire

Vous déclarez vos recettes, l’administration applique un abattement forfaitaire (représentatif des charges).
En micro-BIC, vous ne constatez pas de déficit (puisque les charges réelles ne sont pas prises en compte).

Attention : meublés de tourisme (revenus 2025 déclarés en 2026)
Les règles micro-BIC ont été durcies :

Meublé de tourisme non classé : micro seulement jusqu’à 15 000 €, abattement 30%.
Meublé de tourisme classé / chambres d’hôtes : micro jusqu’à 77 700 €, abattement 50%.
La location meublée longue durée “classique” reste sur le cadre habituel (seuil micro indiqué sur la doctrine fiscale).

Régime réel : précis, comptable, optimisable

Le réel devient intéressant dès que vos charges + amortissements dépassent le forfait du micro, ou dès que vous voulez amortir le bien.
Vous devez alors respecter des obligations déclaratives (liasse) : dépôt au 2ᵉ jour ouvré après le 1ᵉʳ mai (avec précisions sur télétransmission), et formulaires selon le régime réel simplifié/normal.

2) Le “kit” comptable LMNP au réel

Les documents à tenir (pratiques)

Relevés bancaires dédiés (recommandé)
Factures : travaux, charges, assurances, gestion, intérêts…
Tableau des immobilisations : immeuble, mobilier, frais d’acquisition, composants
Tableau d’amortissements (avec prorata temporis si mise en location en cours d’année)

Mini plan de comptes (utile pour les écritures)

512 Banque
706 Loyers (recettes)
165 Dépôts et cautionnements reçus (dépôt de garantie)
614 Charges de copropriété / charges locatives non récupérables
615 Entretien et réparations
616 Assurances
622 Honoraires (comptable, avocat…)
661 Intérêts d’emprunt
164 Emprunts (capital restant dû)
213 / 211 Immeuble / Terrain (immobilisations)
2184 Mobilier
6811 Dotations aux amortissements
2813 / 28184 Amortissements cumulés

3) Écritures comptables : l’exemple “au fil de l’année”

A) Encaissement du loyer (mensuel)

Débit 512 Banque                         1 050
   Crédit 706 Loyers                     1 000
   Crédit 706 (ou 708) Charges refact.      50

B) Dépôt de garantie (à l’entrée)

Le dépôt de garantie n’est pas un produit tant qu’il doit être restitué.

Débit 512 Banque                           1 000
   Crédit 165 Dépôts reçus                 1 000

C) Mensualité d’emprunt : distinguer intérêts et capital

Intérêts → charge (661)
Capital → diminue la dette (164)

Débit 661 Intérêts d’emprunt                 200
Débit 164 Emprunt (remb. capital)            600
   Crédit 512 Banque                          800

D) Fin d’année : amortissements

Débit 6811 Dotation amortissement           4 857
   Crédit 2813/28184 Amortissements         4 857

Point clé fiscal (LMNP) : l’amortissement déductible est limité (logique : il s’impute dans la limite du loyer “net” de charges), et l’excédent d’amortissement se reporte.

4) Déficit LMNP : ce qui est possible et ce qui ne l’est pas

Au réel, si vos charges (hors amortissements) dépassent vos recettes, vous créez un déficit.
Ce déficit LMNP :

ne s’impute pas sur le revenu global du foyer,
s’impute uniquement sur les revenus LMNP de la même année et des dix années suivantes.

5) Cas particuliers (les pièges classiques en LMNP)

1) Provisions de copropriété : attention à la régularisation

Vous payez des provisions, puis le syndic ventile : récupérable locataire / non récupérable bailleur / travaux…
Bonne pratique : suivre un petit tableau “provisions vs réel” et régulariser à la clôture.

2) Travaux : charge immédiate ou immobilisation ?

Entretien/réparation (remet en état) → charge (615)
Amélioration / reconstruction / agrandissement → immobilisation (vient grossir la base amortissable)
Le classement dépend souvent de la nature des travaux et de leur portée (un même chantier peut contenir des lignes de facture à traiter différemment).

3) Frais d’acquisition (notaire, garantie, agence)

Deux logiques existent en pratique :

les intégrer au coût de l’immeuble (puis amortir),
ou en passer une partie en charges selon la qualification.
L’enjeu : ne pas créer “trop” de charges une année où vous ne pourrez pas les valoriser (déficit LMNP cantonné).

4) Indivision : micro-BIC parfois indisponible

La doctrine fiscale rappelle qu’en indivision, certaines situations imposent de déclarer au réel (donc comptabilité/2031).

5) Location courte durée : cotisations sociales au-delà de certains seuils

Selon la situation, une activité de location meublée de courte durée au-delà de certains montants peut basculer vers des cotisations sociales plutôt que les seuls prélèvements sociaux.

6) Exercices corrigés (progressifs)

Exercice 1 — Micro ou réel ?

Données : recettes 18 000 €. Charges réelles (hors amort.) 6 500 €. Amortissements estimés 5 200 €.
Question : quel régime minimise le revenu imposable (cas “location classique”) ?

Correction

Micro-BIC (abattement 50% indicatif en location meublée classique) → imposable ≈ 18 000 × 50% = 9 000.
Réel → 18 000 − 6 500 − 5 200 = 6 300 (si amortissements intégralement déductibles).
➡️ Le réel est plus favorable ici.

Exercice 2 — Dépôt de garantie + loyer

Données : le locataire verse 1 000 € de dépôt + 950 € de loyer.
Question : quelles écritures ?

Correction

1) Dépôt de garantie
Débit 512 Banque                       1 000
   Crédit 165 Dépôts reçus             1 000

2) Loyer
Débit 512 Banque                         950
   Crédit 706 Loyers                     950

Exercice 3 — Prêt : séparer intérêts et capital

Données : échéance 780 €, dont intérêts 230 € et capital 550 €.
Correction

Débit 661 Intérêts d’emprunt              230
Débit 164 Emprunt (capital)               550
   Crédit 512 Banque                      780

Exercice 4 — Amortissement plafonné

Données : recettes 12 000 €. Charges (hors amort.) 11 300 €. Amortissements “théoriques” 4 000 €.
Question : combien d’amortissement est déductible fiscalement ?

Correction
Résultat avant amort. = 12 000 − 11 300 = 700 €
Amortissement déductible = 700 € (pour ramener le résultat à zéro), le solde se reporte. Logique de limitation prévue par l’article 39 C (amortissement admis en déduction dans certaines limites, avec déduction possible les années suivantes).

Exercice 5 — Déficit LMNP : où va-t-il ?

Données : au réel, vous constatez un déficit de –2 400 € (hors amortissements).
Question : peut-il réduire votre salaire imposable ?

Correction
Non : le déficit LMNP ne s’impute pas sur le revenu global. Il s’impute uniquement sur les revenus LMNP de la même année et des dix années suivantes.

7) FAQ courte (pratique)

Faut-il une comptabilité “d’entreprise” en LMNP réel ?
Oui : le dépôt 2031 et annexes, avec télétransmission via l’espace professionnel / EDI, s’inscrit dans un cadre déclaratif BIC au réel.

Le micro-BIC reste-t-il simple ?
Oui : vous déclarez les recettes, l’abattement s’applique automatiquement.

Le meublé de tourisme a-t-il changé en 2025 ?
Oui : seuils/abattements micro-BIC ont été abaissés (non classé 15 000 € / 30%, classé 77 700 € / 50% sur revenus 2025).

LMNP au réel : tableau d’amortissements + résultat fiscal prêt à déclarer (exemple complet)

1) Données de l’exemple (au choix, réalistes)

Type : location meublée non professionnelle (LMNP), régime réel
Achat : 15/03/2025
Mise en location : 01/04/2025 (donc 9 mois d’exploitation en 2025)

Recettes 2025

Loyers : 1 150 € / mois × 9 = 10 350 €
Charges refacturées (provisions) : 70 € / mois × 9 = 630 €
TEOM refacturée au locataire : 120 €
➡️ Total recettes = 11 100 €

Charges 2025 (déductibles au réel)

Intérêts d’emprunt : 1 950 €
Assurance PNO : 110 €
Taxe foncière : 800 €
Charges de copropriété non récupérables : 720 €
Frais de gestion : 540 €
Entretien / petites réparations : 380 €
Honoraires comptables : 420 €
Frais bancaires : 60 €
➡️ Total charges (hors amort.) = 4 980 €

2) Immobilisations : ventilation + bases amortissables

Prix & frais

Prix du bien : 180 000 €
Frais d’acquisition (notaire + agence + garanties, capitalisés) : 19 400 €
Quote-part terrain (non amortissable) : 20%

Élément	Montant
Terrain (20% × 180 000)	36 000 €
Bâtiment (80% × 180 000)	144 000 €
Frais affectés au terrain (20% × 19 400)	3 880 €
Frais affectés au bâtiment (80% × 19 400)	15 520 €
Base amortissable bâtiment	159 520 €
Base non amortissable terrain	39 880 €

Mobilier

Mobilier + équipements : 8 500 € (mis en service 01/04/2025)

3) Tableau d’amortissements (prorata temporis 2025)

Hypothèse “composants” pour le bâtiment

Structure : 70% sur 40 ans
Toiture/façade : 10% sur 25 ans
Installations (élec/plomberie/chauffage) : 20% sur 15 ans
Mobilier : sur 7 ans

Dotations annuelles (et 2025 proratisé 9/12)

Immobilisation	Base	Durée	Dotation annuelle	Dotation 2025 (9/12)
Structure (70%)	111 664,00	40 ans	2 791,60	2 093,70
Toiture/façade (10%)	15 952,00	25 ans	638,08	478,56
Installations (20%)	31 904,00	15 ans	2 126,93	1 595,20
Total bâtiment	159 520,00		5 556,61	4 167,46
Mobilier	8 500,00	7 ans	1 214,29	910,72
TOTAL amortissements			6 770,90	5 078,18

Mini-plan sur 5 ans (totaux)

Année	Dotation bâtiment	Dotation mobilier	Dotation totale	Cumul fin d’année
2025	4 167,46	910,72	5 078,18	5 078,18
2026	5 556,61	1 214,29	6 770,90	11 849,08
2027	5 556,61	1 214,29	6 770,90	18 619,98
2028	5 556,61	1 214,29	6 770,90	25 390,88
2029	5 556,61	1 214,29	6 770,90	32 161,78

4) Résultat fiscal LMNP 2025 (prêt à déclarer)

Résultat avant amortissements
11 100 − 4 980 = 6 120 €
Amortissements 2025
Total calculé : 5 078,18 €
➡️ Comme 5 078,18 € ≤ 6 120 €, on peut déduire 100% (pas d’amortissement reporté).
Résultat fiscal LMNP 2025
6 120,00 − 5 078,18 = 1 041,82 € → 1 042 € (arrondi à l’euro)

✅ À reporter :

Recettes : 11 100 €
Charges (hors amort.) : 4 980 €
Amortissements : 5 078 €
Résultat fiscal : 1 042 €
Amortissements non déduits reportables : 0 €

5) Écritures clés (journal) — version simple et opérationnelle

A) Achat (au 15/03/2025) – schéma

(si vous financez par emprunt, l’écriture exacte dépend du déblocage banque et du paiement notaire ; ci-dessous, le principe)

Débit 211 Terrain                                   39 880
Débit 213 Immeuble (bâtiment)                      159 520
   Crédit 512 Banque / 404 Notaire / 164 Emprunt   199 400

B) Mise en service du mobilier (25/03/2025, mis en location le 01/04)

Débit 2184 Mobilier                                   8 500
   Crédit 512 Banque                                   8 500

C) Encaissement loyer + provisions (mensuel)

Débit 512 Banque                                      1 220
   Crédit 706 Loyers                                  1 150
   Crédit 708 Charges refacturées                         70

D) TEOM refacturée au locataire (régularisation)

Débit 512 Banque                                        120
   Crédit 708 Charges refacturées                        120

E) Mensualité d’emprunt (exemple : 900 € dont 217 € intérêts, 683 € capital)

Débit 661 Intérêts d’emprunt                             217
Débit 164 Emprunt (remboursement capital)                 683
   Crédit 512 Banque                                      900

F) Charges (exemples)

Débit 616 Assurance PNO                                   110
   Crédit 512 Banque                                      110

Débit 635 Taxe foncière                                   800
   Crédit 512 Banque                                      800

Débit 622 Honoraires comptables                            420
   Crédit 512 Banque                                       420

G) Dotations aux amortissements (au 31/12/2025)

Débit 6811 Dotations aux amortissements                  5 078,18
   Crédit 2813 Amort. immeuble                           4 167,46
   Crédit 28184 Amort. mobilier                            910,72

Cas particulier LMNP au réel : quand l’amortissement devient “reportable” (exemple chiffré + écritures clés)

On prend des chiffres simples pour voir exactement ce qui se passe quand le résultat est faible (ou négatif) : l’amortissement ne doit pas créer ni aggraver un déficit, donc une partie devient reportable.

Cas A — Résultat positif très faible : on déduit seulement une petite partie des amortissements

1) Données (année N)

Recettes

Loyers : 12 000 €
Charges refacturées : 600 €
➡️ Total recettes = 12 600 €

Charges (hors amortissements)

Intérêts d’emprunt : 4 800 €
Assurance PNO : 120 €
Taxe foncière : 900 €
Copro non récupérable : 1 200 €
Gestion : 650 €
Comptable : 450 €
Entretien / rafraîchissement : 3 700 €
CFE (si due) : 350 €
Frais bancaires : 80 €
➡️ Total charges = 12 250 €

✅ Résultat avant amortissements
On calcule : 12 600 − 12 250 = 350 €

2) Tableau d’amortissements (année N)

On choisit une structure classique (exemple pédagogique) :

Immobilisations

Bâtiment amortissable : 159 520 €
- Structure 70% sur 40 ans
- Toiture/façade 10% sur 25 ans
- Installations 20% sur 15 ans
Mobilier : 8 500 € sur 7 ans
Terrain : non amorti (on n’y touche pas)

Dotations annuelles

Immobilisation	Base	Durée	Dotation annuelle
Structure (70%)	111 664,00	40 ans	2 791,60
Toiture/façade (10%)	15 952,00	25 ans	638,08
Installations (20%)	31 904,00	15 ans	2 126,93
Total bâtiment	159 520,00		5 556,61
Mobilier	8 500,00	7 ans	1 214,29
TOTAL amortissements calculés			6 770,90

3) Résultat fiscal “prêt à déclarer” (année N)

Résultat avant amortissements : 350 €
Amortissements calculés : 6 770,90 €

➡️ Amortissement déductible : on ne peut déduire que 350 € (pour ramener le résultat à 0).
➡️ Amortissement reportable : 6 770,90 − 350 = 6 420,90 €

✅ Résultat fiscal LMNP (année N) : 0 €
✅ Report d’amortissements à suivre : 6 420,90 €

4) Écritures clés (année N)

Encaissement loyer + charges refacturées

Débit 512 Banque                                  1 050
   Crédit 706 Loyers                              1 000
   Crédit 708 Charges refacturées                    50

Intérêts + remboursement capital (exemple d’échéance 950 : intérêts 400 / capital 550)

Débit 661 Intérêts d’emprunt                         400
Débit 164 Emprunt (remboursement capital)            550
   Crédit 512 Banque                                 950

Charges (exemples)

Débit 615 Entretien / réparations                  3 700
   Crédit 512 Banque                               3 700

Débit 635 Taxe foncière                              900
   Crédit 512 Banque                                 900

Dotations aux amortissements (on comptabilise la dotation totale “calculée”)

Débit 6811 Dotations aux amortissements            6 770,90
   Crédit 2813 Amortissements immeuble             5 556,61
   Crédit 28184 Amortissements mobilier            1 214,29

🔎 Important en pratique : en comptabilité, on enregistre la dotation “normale”.
Côté fiscal LMNP, on suit ensuite la part réellement déduite (ici 350 €) et la part reportable (6 420,90 €) dans un tableau de suivi.

Cas B — Déficit avant amortissements : on ne déduit aucun amortissement

Ici, on garde le même parc d’immobilisations (donc les mêmes amortissements), mais on augmente un peu les charges.

1) Données (année N)

Recettes

Total recettes = 11 400 €

Charges (hors amortissements)

Total charges = 12 550 €

✅ Résultat avant amortissements : 11 400 − 12 550 = −1 150 € (déficit)

2) Amortissements (année N)

Amortissements calculés : 6 770,90 €
Amortissement déductible : 0 € (on n’aggrave pas le déficit)
Amortissement reportable : 6 770,90 €

✅ Résultat fiscal LMNP (année N) : −1 150 €
✅ Déficit à reporter (LMNP réel) : 1 150 €
✅ Amortissements reportables : 6 770,90 €

Bonus (très utile) — Comment on “consomme” le report l’année suivante

Supposons en année N+1 :

Résultat avant amortissements : 5 500 €
Amortissements de l’année : 6 770,90 €
Report d’amortissements : 6 420,90 €

➡️ On ne pourra déduire au maximum que 5 500 € d’amortissements (année + report confondus), pour ramener le résultat à 0.
Le “stock” reportable restera donc important si les bénéfices annuels sont modestes.