Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est particulièrement avantageux pour les particuliers souhaitant investir dans l’immobilier locatif meublé en France. Parmi les nombreux avantages fiscaux offerts par ce statut, l’amortissement est l’un des plus intéressants. Cet article se propose de détailler le mécanisme de l’amortissement excédentaire et de présenter comment construire un tableau LMNP d’amortissement excédentaire.

Qu’est-ce que l’Amortissement en LMNP ?

L’amortissement en LMNP permet de déduire du revenu imposable une partie de la valeur d’un bien immobilier, du mobilier et des équipements, étalée sur leur durée d’utilisation. Contrairement aux charges déductibles (comme les intérêts d’emprunt), l’amortissement ne représente pas une dépense réelle mais une dépréciation comptable de la valeur du bien.

Les Principes de l’Amortissement Excédentaire

1. Amortissement du Bien Immobilier

Le bien immobilier, hors terrain, est amorti généralement sur une période de 20 à 30 ans. Cela signifie que chaque année, une fraction de la valeur du bien est considérée comme une charge déductible.

2. Amortissement des Équipements et du Mobilier

Les équipements et le mobilier sont amortis sur des périodes plus courtes, généralement de 5 à 10 ans, en fonction de leur nature.

3. L’Amortissement Excédentaire

L’amortissement excédentaire se produit lorsque le montant total des amortissements dépasse les revenus locatifs annuels. Dans ce cas, l’excédent d’amortissement ne peut pas être déduit de l’année en cours mais est reportable indéfiniment sur les années suivantes, sans limite de durée. Cela permet de réduire le revenu imposable des années futures, offrant ainsi un avantage fiscal supplémentaire.

Construction du Tableau LMNP d’Amortissement Excédentaire

Un tableau LMNP d’amortissement excédentaire doit inclure les éléments suivants :

Description des Éléments Amortis

• Valeur du bien immobilier (hors terrain)
• Valeur des équipements et du mobilier
• Durée d’amortissement de chaque élément

Calcul Annuel de l’Amortissement

• Pour chaque année, le tableau doit indiquer la fraction amortissable de chaque élément.
• Total des amortissements de l’année

Revenus Locatifs et Charges

• Revenus locatifs annuels
• Autres charges déductibles

Détermination de l’Amortissement Excédentaire

• Comparaison entre les amortissements annuels et les revenus locatifs après déduction des charges
• Identification de l’excédent d’amortissement

Report de l’Amortissement Excédentaire

• Suivi de l’excédent reporté année par année

Exemple de Tableau LMNP d’Amortissement Excédentaire

Année	Valeur Immobilier	Amortissement Immobilier	Valeur Mobilier	Amortissement Mobilier	Total Amortissements	Revenus Locatifs	Charges	Amortissement Déductible	Amortissement Excédentaire	Report de l’Excédent
2024	200 000 €	10 000 €	10 000 €	2 000 €	12 000 €	15 000 €	3 000 €	12 000 €	0 €	0 €
2025	200 000 €	10 000 €	10 000 €	2 000 €	12 000 €	15 000 €	3 000 €	12 000 €	0 €	0 €
2026	200 000 €	10 000 €	10 000 €	2 000 €	12 000 €	10 000 €	3 000 €	7 000 €	5 000 €	5 000 €
2027	200 000 €	10 000 €	10 000 €	2 000 €	12 000 €	10 000 €	3 000 €	7 000 €	5 000 €	10 000 €

Conclusion

L’amortissement excédentaire en LMNP constitue un puissant levier fiscal pour les investisseurs en immobilier locatif meublé. Il permet non seulement de réduire l’impôt sur les revenus locatifs de manière significative, mais aussi de reporter les excédents d’amortissement sur les années futures. La construction et l’analyse régulière d’un tableau LMNP d’amortissement excédentaire sont essentielles pour maximiser les avantages fiscaux et optimiser la gestion de son investissement immobilier.

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